תוכנית למכירת נכסים בג'י סיטי

תקציר:

נורסטאר נכנסה לתיק המעקב של הבלוג לפני פחות משבוע (ב-20 באוקטובר) ובזמן הקצר שחלף אפשר להבין למה. אתמול (שני) ניירות הערך של נורסטאר ושל החברה הבת ג'י סיטי התפרקו ורשמו ירידות חדות. היום (שלישי) ג'י סיטי פרסמה עדכון על תוכנית למכירת נכסים בקבוצה.

---

1. תוכנית למכירת נכסים

עצם קיומה של תוכנית למכירת נכסים לא צריכה להפתיע. לא את קוראי הדוחות של נורסטאר וג'י סיטי, ולא את הקוראים של הבלוג.

הפסקה הבאה מופיעה בעמוד הראשון של דוח הדירקטוריון:

"האסטרטגיה של קבוצת ג'י סיטי הינה התמקדות בנכסים כאמור בהם קיים פוטנציאל להגדלת הערך ותזרים המזומנים על ידי ניהול פרו -אקטיבי, השבחה, הוספת שימושים, פיתוח ופיתוח מחדש, כאשר במקביל, פועלת קבוצת ג'י סיטי למכירת נכסים שאינם נכסי ליבה או נכסים שבהם, להערכת הקבוצה, פוטנציאל צמיחה מוגבל ו/או באיזורים שג'י סיטי מעוניינת לצמצם פעילותה בהם, בין בדרך של מכירת נכס בודד ו/או קבוצת נכסים ו/או באמצעות מכירת חלק מהחזקותיה בחברות המחזיקות נכסים באיזורים אלו."

(מתוך דוח ביניים של נורסטאר לרבעון השני 2022, עמוד 2)

הדוח על תזרימי המזומנים של נורסטאר מצביע על כך שמימוש נכסים בקבוצה זאת לא פעילות שהתחילה היום.
במחצית הראשונה של 2022 הקבוצה קיבלה תמורה של 870 מיליון שקל ממימוש נדל"ן להשקעה (בניכוי מס ששולם), ובשנת 2021 התמורה ממימוש נדל"ן להשקעה הסתכמה ב-1.5 מיליארד שקל.

נכסים מוחזקים למכירה

בפוסט הראשון על נורסטאר ("נורסטאר נכנסת לתיק המעקב") התייחסתי לסעיף "נכסים מוחזקים למכירה" שמופיע במאזן המאוחד (ראו נקודה מספר 8 "הון חוזר חיובי עם כוכבית").

העניין הוא כזה –
במאזן של נורסטאר ליום 30.6.2022 סעיף "נכסים מוחזקים למכירה" מסתכם ב-1.1 מיליארד שקל.
בדיווח מהיום בבוקר עולה ששווי הנכסים שגי' סיטי מתכוונת למכור מסתכם ב-3.6 מיליארד שקל.

את הנכסים שג'י סיטי מעוניינת למכור אפשר וצריך לחלק לשתי קבוצות:
1. שישה נכסים שהחברה נמצאת בשלבי מו"מ מתקדמים למכירתם בשווי כולל של 1.8 מיליארד שקל.
קבוצה זאת כוללת שלושה נכסים באירופה שלגביהם התקבלו מכתבי כוונות לא מחייבים לרכישתם בתמורה ל-1.1 מיליארד שקל.
ג'י סיטי מעריכה שהנכסים שמופיעים בקבוצה הזאת ימכרו בשווי שדומה לזה שבו הם מופיעים בספרים של ההחברה, שחלק מהעסקאות יושלמו עד סוף 2022, ושכ-40% מהתמורה עשויה להתקבל עד סוף השנה.
2. שלושה נכסים נוספים שרק הועמדו למכירה בהיקף כספי של 1.8 מיליארד שקל.

בנוסף לכך, הדיווח כולל התייחסות של ג'י סיטי שני נושאים:
נכסים לא משועבדים – צוין שיש לחברה נכסים לא משועבדים בסולו מורחב בהיקף של כ- 1.9 מיליארד ש"ח והשיא פועלת לקבלת מימון מובטח בגין חלק מהנכסים אלו.
יתרות נזילות – מהדיווח עולה שנכון ליום 30 בספטמבר 2022 יתרות הנזילות של החברה וחברות הבנות בבעלות מלאה, מסתכמות להיקף של כ- 2.5 מיליארד שקל מהם כ- 1.3 מיליארד שקל מזומנים ושווי מזומנים, ני"ע סחירים ופיקדונות.

סנונית אחת לא מבשרת את בוא האביב

נניח שג'י סיטי תצליח לממש את הנכסים שהיא נמצאת בשלבי מו"מ מתקדם למכירתם לפי השווי שלהם בספרים.
מצד אחד, ברור שאלו יהיו חדשות טובות (לאור העלייה בריביות בעולם זה בהחלט לא מובן מאליו)
מצד שני, זה לא בהכרח אומר שיתר הנכסים של החברה מוצגים לפי השווי ההוגן העדכני.

---

2. ירידות בני"ע של נורסטאר וג'י סיטי

ניירות הערך של נורסטאר ושל ג'י סיטי רשמו בימים האחרונים ירידות שערים חדות.

אתמול המניה של נורסטאר צנחה ב-14%, ותשואות האג"ח של החברה מגיעות כבר ל-14% (צמוד מדד).
גם המניה של ג'י סיטי רשמה אתמול ירידות חדות ואיבדה 18%, ותשואות האג"ח נושקות כעת לרמה של 10% (צמוד למדד).

בנות אכלו בוסר

לירידות החדות בשערי ניירות הערך של ג'י סיטי יש השלכות שליליות על נורסטאר.

הצניחה בשווי המניות של ג'י סיטי שוחקת את השווי הנכסי הנקי הסחיר של נורסטאר ומגדילה את המינוף שלה.
נכון להיום שווי השוק של מניות ג'י סיטי המוחזקות על ידי נורסטאר מסתכם ב-1.16 מיליארד שקל (85.85 מיליון מניות, לפי שער של 13.5 שקל למניה). מנגד, החוב הפיננסי נטו של נורסטאר נכון ל-30.6.2022 עומד על 0.76 מיליארד שקל.

העלייה בתשואות אגרות החוב של ג'י סיטי מהווה איום על המשך יישום מדיניות חלוקת הדיבידנד.
ניסיון העבר מלמד שכאשר תשואות האג"ח של החברה הבת מטפסות לרמה של אג"ח זבל, המחזיקים עשויים לנקוט במהלכים שונים כדי למנוע זרימה של מזומנים לבעלי המניות. ככל שתשואות האג"ח של ג'י סיטי יהיו גבוהות יותר, כך פוחת ההיגיון בחלוקת יתרת הנזילות כדיבידנד, וגובר התמריץ להשתמש במזומן לרכישה עצמית של החוב במחירים נמוכים משמעותית מהערך המתואם שלהם בבורסה.

את ההיגיון שעומד מאחורי שימוש ביתרת הנזילות לרכישה עצמית של אג"ח מבינים היטב בנורסטאר.
בשלושת ימי המסחר האחרונים נורסטאר רכשה אגרות חוב של עצמה בתמורה ל-13.4 מיליון שקל, ובכך הביאה את סך הרכישות העצמיות מתחילת ספטמבר ל-25.5 מיליון שקל.

אין לראות באמור ייעוץ / שיווק השקעות או המלצה לפעול בניירות ערך. האמור הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. כל העושה פעולה על בסיס האמור עושה זאת על דעת עצמו. ליניב רחימי אין עניין אישי בניירות הערך המוזכרים.