תקציר:
למרות הזינוק בריבית, שנת 2022 מסתמנת כשנת שיא בשערוכי נדל"ן.
זה קורה בעיקר הודות לעובדה שרוב חוזי דמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן.
המשקיעים לא מתרשמים מהשערוכים, ובשנה האחרונה מניות הנדל"ן המניב בישראל כשליש מערכן.
לחצו כאן וקבלו עדכונים למייל או לוואטסאפ על תכנים חדשים
שנה של שערוך נכסים מניבים בישראל
מן המושכלות היא שכפי שירידת הריבית מעלה את מחירי הנכסים,
כך העלייה במחיר של הכסף מורידה את השווי שלהם.
בשנה האחרונה הריבית נמצאת במגמת עליה מובהקת והנה כי כן:
אנחנו עדים לירידה במחירי אגרות החוב, לירידה בשערי המניות,
ולאחרונה אפילו מחירי הדירות, שטיפסו ללא הרף, מתחילים לרדת.
היחס ההפוך בין הריבית לנכסים נעצר במחירי הנדל"ן המניב בישראל.
עליה בשווי הנדל"ן להשקעה
(נתונים במיליוני שקלים)
השערוך של גב-ים ואמות
בשנת 2022 גב-ים רשמה עליה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה של 1.2 מיליארד שקל.
שערוך הנכסים של גב-ים מוסבר באופן הבא:
שערוך נכסים מניבים: 873 מיליון שקל
שערוך נכסים בהקמה: 315 מיליון שקל
שערוך קרקעות: 32 מיליון שקל
באותה תקופה אמות השקעות הציגה שערוך של 1 מיליארד שקל של נדל"ן להשקעה
תחזית השערוך של קרנות הריט
מניבים ריט דיווחה ב-12 בפברואר על "אינדיקציות ראשוניות לרשום רווחים מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ברבעון רביעי לשנת 2022 בכ-70-80 מיליון שקל"
בדיווח הוסבר מה עומד מאחורי השינוי בצפוי בשווי הנדל"ן להשקעה:
"רווחי השערוך נובעים מגידול ב-NOI מנכסי החברה כתוצאה מעליה בשיעורי התפוסה ושינויים ריאליים, מעליית מדד המחירים וכן משערוך לראשונה של נכסי החברה בבני ברק ובקיסריה שנרכשו בתחילת שנת 2022. שיעורי ההיוון ששימשו את מעריכי השווי החיצוניים נותרו ללא שינוי."
(מתוך הדיווח של מניבים ריט לבורסה, 12/02/2023)
ריט 1 דיווחה ב-21 בפברואר על "אינדיקציות ראשוניות לרשום רווחים ב-Q4 2022 מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של 150-180 מיליון שקל"
הנה ההסבר של ריט 1 לשערוך הצפוי:
"… בעיקר בשל עלייה בדמי השכירות ששימשו בהערכות השווי של נכסי החברה המבוצעות על -ידי מעריכי שווי חיצוניים"
מתוך הדיווח של ריט 1 לבורסה, 21/02/2023)
רווח השערוך של ריט 1 בעשור האחרון
(נתונים במיליוני שקלים)
ותודה לאינפלציה
הכנסות השכירות במרבית הנכסים המניבים בישראל צמודות למדד המחירים לצרכן.
ובהתאם עלייה באינפלציה תורמת לעליה בהכנסות של החברות, ולעלייה בשווי ההוגן של הנכסים שלה.
בשנה האחרונה מתרחשים במקביל שני אירועים שקשורים האחד בשני:
האינפלציה מרימה את הראש, והריבית עולה כדי החזיר אותה ליעד של בנק ישראל.
גם הריבית וגם האינפלציה משפיעים על שווי הנכסים המניבים, כל אחד בכיוון אחר.
עליית הריבית מורידה את השווי של הנכסים המניבים, עליית האינפלציה מעלה אותו.
בשלב זה, מסתמן שהשפעת האינפלציה, שעלתה בשנת 2022 ב-5.3% על העליונה.
אי אפשר להפריז בחשיבות של מנגנון הצמדת דמי השכירות על שווי הנכסים המניבים.
אפשר להמחיש את זה על ידי השוואה בין הדיווח של ריט 1 לזה של חברת אלוני חץ.
ב-17 בינואר אלוני חץ דיווחה גם היא על אינדיקציות להתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה.
אלא שאלוני חץ בישרה למשקיעים על הפסדי שיערוך צפויים של כ-750 מיליון שקל.
השערוך השלילי של אלוני חץ מיוחסים לנכסים של החברה בארצות הברית ובבריטניה,
שם לא מקובל להצמיד את דמי השכירות למדד המחירים לצרכן.
הפסדי השערוך הצפויים של אלוני חץ נובעים משתי סיבות מרכזיות:
"הפסדי השערוך נובעים בעיקר מעליית שיעורי ההיוון של תזרימי המזומנים החזויים של נדל"ן להשקעה בטווח של %5.0% -25.0 ומהתייקרויות תקציבי נדל"ן להקמה"
(מתוך הדיווח של אלוני חץ לבורסה, 17/01/2023)
המשקיעים לא מתרשמים משערוכים
חברות הנדל"ן המניב בישראל לא מצמידות רק את הכנסות דמי השכירות שלהן למדד המחירים לצרכן,
גם ההתחייבויות הפיננסיות של חברות הנדל"ן המניב צמודות למדד המחירים לצרכן.
לכן עליית האינפלציה מביאה בעת ובעונה אחת גם לעלייה בהכנסות, וגם לעלייה בהוצאות המימון.
הוצאות המימון של חברות הנדל"ן המניב צפויות לעלות:
הן בשל העלייה במדד המחירים לצרכן שמשפיעה באופן מיידי על החוב הקיים,
והן בשל עליית הריבית, שמביאה גם לעלייה בריביות שהחברות תידרשנה לשלם על החוב החדש.
על שווי הנכסים המניבים חלה רק ההשפעה החיובית של עליית האינפלציה על ההכנסות מדמי שכירות,
בעוד שההשפעה השלילית של עליית הריבית באה לידי ביטוי בסעיף הוצאות המימון.
השילוב הזה בא לידי ביטוי במחירי המניות של חברות הנדל"ן המניב,
שלמרות שמדובר בשנת ששיא של שערוכים, שווי השוק שלהן דווקא התכווץ.
מדד ת"א – מניב ישראל
איבד 33% ב-12 החודשים האחרונים
לחצו כאן וקבלו עדכונים למייל או לוואטסאפ על תכנים חדשים
כל טוב
יניב רחימי
אין לראות באמור ייעוץ / שיווק השקעות או המלצה לפעול בניירות ערך. האמור הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. כל העושה פעולה על בסיס האמור עושה זאת על דעת עצמו. ליניב רחימי אין עניין אישי בניירות הערך המוזכרים.