היי אני יניב רחימי ואתם מאזינים לעיתונליסט. בתוכנית מוזכרות חברות שניירות הערך שלהן נסחרים בבורסה ולכן חשוב להזכיר, שהתוכנית לא מהווה ייעוץ השקעות, או המלצה לפעול בניירות ערך, היא למטרת אינפורמציה בלבד, ושלי אין עניין אישי בנושאים שנדון בהם. האזנה נעימה!
המלצת קריאה / צפייה / האזנה:
הקלטת שיחת הועידה של י.ח. דמרי (בעקבות פרסום הדוח לרבעון השלישי)
פגישת הוועדה המוניטרית בבנק ישראל (ניתן לצפות גם במצגת)
מלחמת חרבות ברזל היא "מלחמה על הבית" והפרק היום עוסק בהשפעה של המלחמה על ענף הנדל"ן למגורים בישראל. בחודשיים שחלפו מאז מתקפת הפתע של תושבי עזה על ישראל בשבעה באוקטובר רוב החברות הציבוריות דווחו על צניחה במספר הדירות החדשות שהן מכרו. ולמרות זאת – מדד ת"א בניה, המדד שכולל את כל החברות שעוסקות בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, נותר כמעט ללא שינוי. במהלך הפרק הזה נדבר על כל האיומים והאתגרים שרובצים לפתחם של יזמי הנדל"ן למגורים, וגם על ההזדמנויות והסיבות שגורמות להם להיות אופטימיים לגבי העתיד של הענף.
נפתח עם כמה עובדות יבשות אך לא "בלתי מעניינות". האמת היא שמתקפת הפתע של תושבי עזה תפסה את החברות שעוסקות בתחום הנדל"ן למגורים במצב רגיש. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה (כלומר בין החודשים ינואר לספטמבר 2023) נמכרו 22,430 דירות חדשות. זאת ירידה של 33% בהשוואה למספר הדירות החדשות שנמכרו בתקופה המקבילה בשנת 2022. המשמעות היא שערב המלחמה שוק הדיור כבר היה במצב בעייתי. זה בא לידי ביטוי כמו שראינו עכשיו בירידה חדה בקצב מכירת הדירות, וגם בצניחה בשווי הקרקעות שמיועדות לבניה למגורים, ואפילו בקריסה של חברות שהגיעו לחדלות פירעון.
הגורם המרכזי למצב המאתגר של החברות בענף הוא הניסיון של בנק ישראל לעצור את האינפלציה המשתוללת באמצעות רצף ארוך של העלאות ריבית. הריבית שעמדה באפריל 2022 על 0.1% בלבד, הגיעה לרמה של 4.75%. העלייה של הריבית מעיקה. היא מעיקה גם על צד הביקוש – על הציבור שקונה דירות ונדרש לעמוד בתשלומי משכנתא גבוהים יותר. והיא מעיקה גם על צד ההיצע – על החברות והיזמים שנאלצים לשלם ריביות גבוהות יותר על ההלוואות שהם נטלו. זה המצב ששרר בענף הנדל"ן למגורים עוד לפני שנורה הכדור הראשון ביישובי העוטף.
המלחמה הביאה להאטה נוספת בשוק הדיור עד כדי עצירה כמעט מוחלטת בשבועות הראשונים של אוקטובר. חברות הנדל"ן למגורים חשופות למגוון גורמי סיכון שנובעים מהשפעות המלחמה. הנה רשימה חלקית:
– דחייה של מועדי השלמת פרויקטים בשל עצירת הפעילות באתרי הבניה.
– בעיית זמינות של חומרי גלם והעדר כוח אדם – מה שישפיע על עלויות הבניה.
– סיכונים פיננסים בעקבות קיטון או הגבלה של האשראי הבנקאי.
– מצוקת חוסן פיננסי של קבלנים וספקים בתחום הביצוע.
בדוח של חברת אזורים, הדוח לרבעון השלישי שפורסם לפני שבועיים, נכתב כך:
"עצירה של עבודות באתרי הבנייה לתקופה ארוכה ומחסור משמעותי בפועלי בניין בעקבות הימשכות המלחמה, עלולים להוביל לפגיעה משמעותית ברציפות התפקודית של חברות בנייה שעלולה להביא לקריסה של חברות ביצוע, לעיכובים בהתחלות בנייה של דירות חדשות, לקיטון בהיצע יחידות דיור ובעקבות כך לעליות מחירי הדיור".
חברת אזורים היא לא היחידה שמצביעה על האפשרות שבעקבות ההשפעות השליליות של המלחמה מה שנקבל זה עליות במחירי הדיור.
שימו לב למה שנכתב בדוח של חברת אאורה:
"אירועים כמו חרבות ברזל בעבר הובילו לאנטישמיות גואה בעולם, תופעה העולה גם כעת ועל כן עשויה להביא לגל עלייה גדול לישראל שיעלה את הביקוש לדירות ולעליית מחירי הדיור, וכן העובדה שהליך שיווק קרקעות בידי המדינה הואט משמעותית, עשוי לגרום לעליית מחירי הדיור בטווח הבינוני והרחוק. הציפיות להורדת ריבית אף הן עשויות לעורר את הביקוש לדיור".
מה יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה באאורה, בעצם מנסה להגיד לנו? הוא אומר לנו דבר פשוט: אם הביקוש יעלה (הודות לגל עליה גדול לישראל), ואם ההיצע ירד (בגלל האטה משמעותית בהליך שיווק קרקעות על ידי המדינה) ואם הריבית תרד (אותה ריבית שעלתה והכניסה את הענף להאטה עוד לפני המלחמה) מחירי הדירות צפויים לעלות.
מה יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה באאורה, בעצם מנסה להגיד לנו? הוא אומר לנו דבר פשוט: אם הביקוש יעלה (הודות לגל עליה גדול לישראל), ואם ההיצע ירד (בגלל האטה משמעותית בהליך שיווק קרקעות על ידי המדינה) ואם הריבית תרד (אותה ריבית שעלתה והכניסה את הענף להאטה עוד לפני המלחמה) מחירי הדירות צפויים לעלות. השילוב הזה, השילוש הקדוש של ענף הנדל"ן: ביקוש, היצע וריבית מפיח אופטימיות בקרב יזמי הנדל"ן, אבל לא רק אצלם.
האופטימיות הזאת ניכרת גם בקרב המשקיעים בשוק ההון, ואפשר לראות את זה בבירור במדד ת"א בניה. מדד ת"א בניה, אותו מדד שכולל את כל החברות שעוסקות בתחום הנדל"ן למגורים שהמניות שלהן נסחרות בבורסה בישראל – כמעט ולא הושפע מחודשיים של מלחמה. הירידות החדות שנרשמו במדד במהלך חודש אוקטובר, ירידות של 19%, נמחקו כלא היו במהלך נובמבר.
במבט רחב יותר על מדד ת"א בניה אפשר לראות תופעה מעניינת. הירידות החדות במדד הופיעו הרבה לפני מתקפת הפתע של תושבי עזה בשבעה באוקטובר השנה. בין ינואר 2022 ועד מרץ 2023 מדד ת"א בניה איבד מחצית מערכו (וליתר דיוק 52%). הירידה במניות הנדל"ן למגורים התחילה עם בצבוץ הציפיות להעלאת הריבית במשק, והיא הסתיימה ברגע שהתחילו להופיע סימנים לריסון האינפלציה.
בעקבות המלחמה מתרבות ומתחזקות ההערכות שבנק ישראל יתחיל להוריד את הריבית. למה? גם בזכות התמתנות הלחצים האינפלציוניים וגם בגלל הירידה בתחזית הצמיחה במשק. בשורה התחתונה, אם אנחנו מסתכלים על הגרף של מדד הבניה ועל מחירי מניות הנדל"ן למגורים אנחנו רואים שלשינוי בגובה הריבית יש השפעה משמעותית יותר מכפי שיש עד עכשיו למלחמה.
עכשיו תראו, למי שיסיק מהנתונים האלו שלמלחמה לא תהיה השפעה שלילית על שוק הנדל"ן למגורים צפויה אכזבה. המלחמה מנערת את עץ הנדל"ן ומטלטלת את הענפים שלו ככה שבסופה יוותרו רק החברות החזקות והיציבות. לא כל היזמים ולא כל קבלני הביצוע שנמצאים היום על המגרש יצליחו לשרוד את התקופה המאתגרת הזאת. חלק מהחברות יישארו על העץ, וחלק ינשרו ממנו.
הצמד שמבטא בצורה הטובה ביותר את הפער הזה, בין החברות ששורדות את התקופה הקשה לאלו שנאבקות לצלוח אותה הם י.ח. דמרי וחנן מור – שתי חברות הנדל"ן למגורים שנושאות את שמות המייסדים שלהן. בשמונה בנובמבר, חודש אחרי תחילת המלחמה, יגאל דמרי הפך לבעל עניין בחברת חנן מור. דמרי רכש מניות של חנן מור באופן אישי (כלומר לא באמצעות החברה הציבורית) והגיע לאחזקה של 5%.
אגב, דמרי – אחד היזמים הבולטים באזור הדרום, משוכנע שהנגב עוד יהיה פורח. הנה לקט מהדברים שהוא אמר השבוע למשקיעים
"אם יקרה מה שאני חושב לגבי הפריפריה, אני מסתכל כרגע על אזור אשדוד, באר שבע, אשקלון, אופקים, נתיבות, דימונה, כל המקומות האלו, אם באמת נצליח לחסל את החמאס, אנחנו נראה פריחה מטורפת בכל אזור הדרום. המצב שהיה לפני המלחמה והמצב שיהיה אחרי המלחמה, בכל מקרה הוא יהיה הרבה הרבה יותר טוב ממה שהיה עד היום. אם הנגב התחיל לפרוח בלי כל קשר למלחמה, אז אחרי המלחמה נראה אותו פורץ קדימה וזה מה שהולך להיות להערכתי ואני מאמין שאני לא אטעה. אני מאמין בפריפריה שלנו ואני מאמין שהיא תפרח ותשגשג בהמשך, אני בכלל טוען ששוק הנדל"ן ימשיך לשגשג. לאור מה שקורה היום, שוק הנדל"ן במדינת ישראל יתחיל לשגשג וישגשג מאוד".
בנימה אופטימית זאת, אנחנו נפרדים,
אם אהבתם את הפרק, שתפו אותו עם החברים שלכם.
אני הייתי יניב רחימי, ואנחנו נשתמע בפרק הבא של העיתונליסט.
אין לראות באמור ייעוץ / שיווק השקעות או המלצה לפעול בניירות ערך. האמור הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. כל העושה פעולה על בסיס האמור עושה זאת על דעת עצמו. ליניב רחימי אין עניין אישי בניירות הערך המוזכרים.