המלצת צפייה והאזנה:
שיחת הועידה של אלוני חץ לרבעון השלישי של 2023
במרץ 2020 שוק ההון הישראלי נגע בתחתית בעקבות משבר הקורונה ומאז ועד אוגוסט 2022 המניה של חברת אלוני חץ ומדד ת"א-125 הלכו עקב בצד אגודל והניבו תשואה זהה של 90%. אולם מאז ועד היום נפרדו דרכיהן של השתיים, ובתקופה שבה מדד ת"-125 ירד ב-17%, המניה של אלוני איבדה מחצית מערכה וצנחה ב-52%. מה עומד מאחורי תשואת החסר של אלוני חץ מאז אוגוסט 2022?
פער התשואות בין מניית אלוני חץ למדד הדגל של הבורסה בישראל נובע מהעובדה שהצרות של אלוני חץ מגיעות מעבר לים. באוגוסט 2022 אלוני חץ פרסמה את הדוח שלה לרבעון השני. זה היה הדוח הראשון שבו נרשמה ירידה ערך בפעילות של החברה בארצות הברית שמתבצעת באמצעות החברות CARR (48%) ו-AH Boston (55%).
ירידת הערך שנרשמה בשתי החברות הללו הייתה בסכום לא מהותי והסתכמה ב-91 מיליון דולר. אולם זאת הייתה רק יריית הפתיחה לרצף של שישה רבעונים שבמהלכם שתי חברות הנדל"ן של אלוני חץ בארה"ב רשמו ירידת ערך בסכום מצטבר של 1.2 מיליארד דולר. באותה תקופה חברת הבת אמות (54%) שמרכזת את פעילות הנדל"ן המניב בישראל רשמה רווחי שערוך של מיליארד שקל.
"ישראל עולם אחד, ארצות הברית עולם שני"
בשיחת הועידה למשקיעים שהתקיימה שלשום, זמן קצר לאחר פרסום הדוחות לרבעון השלישי של 2023, נתן חץ התייחס לשערוך השלילי שרשמו החברות הבנות של אלוני חץ בארצות הברית ובאנגליה, והציג את הקשר למשבר הקורונה שבו אנשים התחילו לעבוד מהבית. לדבריו עד היום הממשל בארה"ב לא נתן לעובדים הנחייה ברורה לחזור לעבודה וכשהנושא עלה על הפרק וועדי העובדים דרשו תוספות שכר. חץ ציין שרק 30% מעובדי הממשל חזרו לעבודה במשרדים בעוד שביתר העסקים 60%-65% כבר חזרו לעבור מהמשרדים. חץ שואב אופטימיות מכך שחלק מהסוכנויות הממשלתיות התחילו להגדיר שהחל מהראשון בינואר הן רוצות לראות חזרה של העובדים למשרדים ולהערכתו נושא חזרת העובדים למשרדים "יתפוס את הכיוון הנכון" כדבריו בשנה הבאה.
"תודה רבה, קחו את המפתחות"
הגורם השני שמשפיע לרעה על הפעילות בארצות הברית הוא המימון.
"כמעט ואין מימון והמערכות הבנקאיות, קרנות הפנסיה ובעיקר כל נושא האג"חים שזה הכסף הגדול – אין כרגע חידושים ויחסית הבעיה היא בעיה קשה והיא זאת שלמעשה גורמת לשוק לעצור ולאט לאט להתדרדר"
חץ רואה גם חדשות טובות בכך שהאינפלציה נעצרה ושכנראה גל העלאות הריבית הסתיים. הוא הסביר שהמימון שחברות הנדל"ן מקבלות כפוף לשני פרמטרים מרכזיים: יחס LTV שהוא היחס בין היקף החוב לשווי ההלוואה, ויחס כיסוי הריבית שמבטא את היחס בין הרווח התפעולי של הנכס להוצאות הריבית. לדבריו בשל העלייה בריבית פתאום יחס הכיסוי נהיה בעייתי גם בנכסים טובים. כתוצאה מכך ספקי האשראי מקטינים את הקיפי האשראי שהם מעניקים לבעלי הנכסים במועד חידוש ההלוואות. באחד הנכסים של CARR שמועד פירעון ההלוואה שלו הגיע בספטמבר השנה, ושהשווי שלו היה נמוך מהיקף ההלוואה, ההחלטה הייתה לוותר על הנכס. "אמרנו 'תודה רבה, קחו את המפתחות' אנחנו מעבירים לידיכם את הנכס'".
השווי הנכסי התכווץ, הדיסקאונט התרחב
במהלך 15 החודשים האחרונים השווי הנכסי הנקי של אלוני חץ התכווץ ב-4.7 מיליארד שקל, וירד מ-13.1 מיליארד שקל באוגוסט 2022 ל-8.4 מיליארד שקל נכון להיום. את הירידה הזאת אפשר לייחס לשני גורמים: ירידה בשווי הנכסים מחד ועלייה בהיקף החוב הפיננסי נטו מאידך. השחיקה בשווי הנכסים של אלוני חץ מסתכמת ב-3.3 מיליארד שקל והיא נובעת רובה ככולה מירידה של 1.7 מיליארד שקל בשווי השוק של האחזקה במניות אמות, ומירידה של 1.1 מיליארד שקל בשווי האחזקה ב-CARR. היקף החוב הפיננסי נטו עלה ב-32% ונכון להיום הוא מסתכם ב-5.8 מיליארד שקל, עליה של 1.4 מיליארד שקל לעומת אוגוסט 2022. תנועת המספריים הזאת של ירידה בשווי הנכסים במקביל לעליה בהיקף החוב הפיננסי נטו מביאה לעליה בשיעור המינוף של אלוני חץ שטיפס מ-25% ל-41%.
בזמן שהשווי הנכסי הנקי של אלוני חץ ירד ב-36%, שווי השוק של החברה בבורסה צנח בשיעור חד יותר של 52%. כתוצאה מכך התרחב הפער בין שווי השוק של החברה לשווי הנכסי הנקי שלה. באוגוסט 2022 הפער הזה עמד על 25%, שיעור שמאפיין דסקאונט שבו נסחרות חברות אחזקה. לעומת זאת הדסקאונט שבו אלוני חץ נסחרת היום כבר מגיע ל-47%.
ההפרש הגדול בין שווי השוק של אלוני חץ לשווי הנכסי הנקי שלה מבטא פסימיות של המשקיעים ומגלם המשך ירידה בשווי השוק של החברות הבנות הציבוריות שנסחרות בבורסה בישראל והמשך ירידת ערך בחברות הבנות שפועלות בחו"ל. הדסקאונט העמוק שבו אלוני חץ נסחרת עשוי להסגר באופן חלקי בתרחיש שבו הפעילות בארצות הברית תתייצב, אם בזכות חזרה של עובדים למשרדים ואם הודות לירידה בגובה הריבית וחידוש פעילות המימון לענף הנדל"ן המניב.
אין לראות באמור ייעוץ / שיווק השקעות או המלצה לפעול בניירות ערך. האמור הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. כל העושה פעולה על בסיס האמור עושה זאת על דעת עצמו. ליניב רחימי אין עניין אישי בניירות הערך המוזכרים.