היי אני יניב רחימי ואתם מאזינים לעיתונליסט. בתוכנית מוזכרות חברות שניירות הערך שלהן נסחרים בבורסה, ולכן חשוב להזכיר, שהתוכנית לא מהווה ייעוץ השקעות, או המלצה לפעול בניירות ערך, היא למטרת אינפורמציה בלבד, ושלי אין עניין אישי בנושאים שנדון בהם. האזנה נעימה!
מכירים את הלוני טונס? סדרת האנימציה, עם באגס באני, דאפי דאק, רוד ראנר? (רוד ראנר זאת הציפור הזאת שרצה בטיל ומשמיעה את הצליל "ביפ ביפ") בטח שמכירים, נכון? מי לא מכיר… בלוני טונס יש את התופעה המוזרה הזאת שבה, אם דמות כלשהי נופלת מצוק, אז היא תישאר מרחפת באוויר, ותיפול רק אחרי שהיא תביט למטה, ותבין שבעצם אין שום דבר שמחזיק אותה. שלמעשה הקרקע מתחת לרגליים שלה – נשמטה.
זאת בדיוק התחושה של המשקיעים בחברות הנדל"ן המניב. התוצאות העסקיות בעננים, דמי השכירות והתפוסה בשמים, אבל ברקע מתחילים להופיע גם עננים אפורים. ואלו, מאזינות ומאזינים יקרים, לא ענני נוצה חביבים ולא מזיקים, לא עננים שנותנים צל ביום של שמש… העננים האלו הולכים להוריד גשם, ומהגשם הזה, כ-ו-ל-ם יירטבו.
זה לא משהו שאני אומר, כן? לא מדובר בהגיגים. אלא בדברים שכתובים, שחור על גבי לבן, בדוחות של חברות הנדל"ן המניב. אלו דברים שנאמרים, בקול רם וברור, בשיחות ועידה למשקיעים. זאת כתובת שמופיעה, באותיות של קידוש לבנה, על הקיר.
השבוע ריט 1 פרסמה את הדוח שלה לרבעון הראשון של 2023. ואם עד עכשיו ראינו רק עננים בשמים, אז אפשר לבשר גם על הופעה של ברקים. מתחילת השנה בנק ישראל העלה את הריבית באחוז ורבע, ועכשיו היא עומדת (הריבית במשק) על 4.5%. איך זה משפיע על החברות? על הנדל"ן? על המשקיעים? הנה מה שפורסם השבוע בדוחות של ריט 1
"בתחום המשרדים, המהווה כ-51% מתיק הנכסים המניבים של החברה, מורגשת בחודשים האחרונים התמתנות בביקושים ועלייה בהיצע של שטחים להשכרה למשרדים. זאת בעיקר על רקע צמצום כח האדם וגלי הפיטורים בענף ההיי-טק. במקביל, נמשך הגידול בהיצע השטחים כתוצאה מהקמת פרויקטים חדשים".
ירידה בביקוש, לצד עליה בהיצע זה שילוב שלא מבשר טובות, בכל אופן לא לבעלי הנכסים.
עכשיו שלא תבינו לא נכון, האינדיקציות המטרידות שמגיעות מהסביבה העסקית (התמתנות בביקושים לצד עליה בהיצע השטחים), עדיין לא באות לידי ביטוי בתוצאות העסקיות של ריט 1. נהפוך הוא. ברבעון הראשון של 2023 ריט 1 מציגה צמיחה של 10% במדד ה- FFO (זה הרווח הנקי בנטרול אירועים חד פעמיים ואירועים לא תזרימיים) ועליה של 13% במדד ה- NOI (NOI זה הרווח התפעולי מהשכרת הנכסים המניבים).
זה הסיפור בדוחות של חברות הנדל"ן המניב בישראל. מצד אחד, המספרים מציגים שיפור בתוצאות העסקיות. ומין הצד השני, המילים מתארות סביבה עסקית בעייתית ומאתגרת. העניין הוא, שהמספרים בדוחות הכספיים מלמדים אותנו בעיקר על העבר, והמילים בנוגע לסביבה העסקית, הן כבר מצביעות על העתיד.
השבוע גם אמות השקעות פרסמה את הדוח שלה לרבעון הראשון, והמנגינה שעולה ממנו, לא שונה מזאת ששמענו בדוח של ריט 1. אם הדוח של ריט 1 בישר על הופעת הברקים, אז הדוח של אמות, הוא מביא לנו את הרעמים. שימו לב למה שהרעים השבוע המנכ"ל של אמות, שמעון אבודרהם, בשיחת הועידה למשקיעים.
"דוחות הרבעון הראשון שפרסמנו הבוקר, הם דוחות טובים. אפילו טובים מאוד. רוב רובן של החברות במשק היו שמחות להציג גידולים דו ספרתיים בֶפרמטרים תפעוליים מול רבעון מקביל. גם אנחנו היינו שמחים להתענג על הנתונים, אך יחד עם זאת, אנחנו מרגישים בחודשיים שלושה האחרונים ירידה בֶפעילות הלקוחות בשוק. יש ירידה בכמות הלידים לעסקאות, יש התמתנות בביקושים שמגיעים דרך ברוקרים ומתווכים, וקיימת התארכות במשך הזמן הממוצע לחתימת הסכמים"
בדיוק כמו בדוגמא של ריט 1, גם התוצאות העסקיות של אמות היו חיוביות. ה- FFO קפץ ב-16% ה- NOI טיפס ב- 13, ו-168 חוזים חדשים שנחתמו במהלך הרבעון הראשון נסגרו בעליה ריאלית ממוצעת של 5% בשכר הדירה. אבל העננים, אי אפשר להתעלם מהם. משקיעים שבחרו לעצום עין, כבר לא יכולים לטמון את הראש בחול. לא אחרי שיחת הועידה של אמות.
גם באמות מצביעים על ענף ההיי-טק כמי שמחולל את הצרות בשוק המשרדים. אבודרהם מספר ש"תום תקופת הכסף הזול" כיווצה את ההשקעות בֶחברות ההיי-טק הישראליות ב 80-70 אחוזים, והירידה הזאת מתורגמת עכשיו לירידה בביקוש של אותן חברות לשטחי משרדים. ההיי-טק נתן, ועכשיו היי-טק לוקח.
יש דיסוננס קיצוני, גם בדוח של ריט 1 וגם בזה של אמות, בין התיאור העגמומי של הסביבה העסקית, לבין תוצאות הפעילות החזקות בדוחות הכספיים. ריט 1 ואמות יכלו בקלות לעצום עין אחת ולקרוץ בשנייה, ולספר על NOI שקפץ, ועל FFO שזינק. אבל הן בחרו לשתף את המשקיעים במה שקורה מאחורי הקלעים. במה שלא רואים (עדיין) בדוחות הכספיים.
לא כל חברות הנדל"ן המניב נוקטות בגישה דומה. חלק מהן יושבות עם הגב לים, עם הראש לשם, ומספרות שאין גלים באופק, ואין עננים… כאילו שהן פועלות בסביבה עסקית שונה, בעולם שכולו טוב, בעולם מקביל שבו הביקוש לשטחי משרדים חזק, וההיצע מוגבל. כאילו שמי שלא מסתכל למטה, לעבר התהום, ימשיך לרחף באוויר.
קחו לדוגמא את חברת גב-ים, מהגדולות והוותיקות בחברות הנדל"ן בישראל. חברה עם נכסים מניבים איכותיים, שחלק גדול מהם מושכר לחברות היי-טק. בזמן שריט1 ואמות מרימות דגל ואומרות: "אחוזת בית – We have a problem", גב-ים משדרת "עסקים כרגיל" גם בשוק המשרדים:
"על אף האינפלציה והאטת הצמיחה, לאורך הרבעון ניכרו ביקושים לשטחי משרדים, לוגיסטיקה ותעשייה במרבית שטחי הפעילות של החברה, שהתבטאו ביציבות מחירים ובשמירה על שיעורי תפוסה גבוהים של כ-98%".
גם אם נצא מנקודת הנחה שהנכסים של גב-ים כל כך איכותיים, כל כך אטרקטיביים – שעדין לא מורגשת בהם אותה "התמתנות בביקוש" שריט 1 ואמות מדווחות עליה, קשה לי להאמין שגב-ים תישאר יבשה כשכולם נרטבים. וכנראה שלא רק אני חושב ככה.
השבוע, חברת הדירוג מעלות שינתה את תחזית דירוג האשראי של גב-ים מיציבה לשלילית. בדוח הדירוג נכתב שהורדת תחזית הדירוג מגיעה, בין היתר, "בצל סביבה כלכלית מאתגרת". במעלות מציינים במפורש
"המשך ההאטה הכלכלית, בעיקר בענף ההיי-טק, שחווה בין היתר ירידה משמעותית בהיקף גיוסי ההון בתקופה האחרונה, עשוי ליצור לחץ שלילי על דמי השכירות ושיעורי התפוסה בענף המשרדים"
עם כל הכבוד לחברות הנדל"ן המניב, ועם כל ההערכה לחברות דירוג האשראי, המשקיעים בשוק ההון לא מחכים לא לדוחות של אלה, ולא לדוחות של אלה. המניות של חברות הנדל"ן המניב בישראל, ובניהם גם ריט 1, אמות, גב-ים, רחוקות 30% (פלוס מינוס) מהשיא שלהן. זה לא בהכרח דבר רע, כי זה אומר שלפחות חלק מהתרחיש השלילי כבר מגולם בשערי המניות.
כשאנחנו מדברים על התרחיש השלילי, חשוב להבין שהוא מתמקד בעיקר בענף המשרדים, בדגש על אזורים מחוץ לאזור תל אביב. בתחום המסחר (בקניונים ובמרכזי הקניות), רמת הפדיונות והפעילות העסקית במהלך הרבעון הראשון של 2023 עדיין הייתה גבוהה, (למרות שצריך לשים לב לאינדיקטורים ראשוניים שמצביעים על ירידה בצריכה הפרטית במשק). בתחום התעשייה והלוגיסטיקה, הביקוש הגבוה לֶשטחים להשכרה נמשכים, לצד יציבות בדמי השכירות והתפוסה. וגם בתחום החניונים, נראה שבינתיים החגיגה נמשכת.
בנימה אופטימית זאת, אנחנו נפרדים.
אם אהבתם את הפרק, שתפו אותו עם החברים שלכם.
אני הייתי יניב רחימי, ואנחנו נשתמע בפרק הבא של העיתונליסט.
אין לראות באמור ייעוץ / שיווק השקעות או המלצה לפעול בניירות ערך. האמור הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. כל העושה פעולה על בסיס האמור עושה זאת על דעת עצמו. ליניב רחימי אין עניין אישי בניירות הערך המוזכרים.