היי אני יניב רחימי ואתם מאזינים לעיתונליסט. בתוכנית מוזכרות חברות שניירות הערך שלהן נסחרים בבורסה, ולכן חשוב להזכיר, שהתוכנית לא מהווה ייעוץ השקעות, או המלצה לפעול בניירות ערך, היא למטרת אינפורמציה בלבד, ושלי אין עניין אישי בנושאים שנדון בהם. האזנה נעימה!
בכל יום שישי בבוקר, לקראת השעה 11:00, אני הולך לאכול פלאפל אצל מזרחי. דוכן קטן, בטעם של פעם, שכמה שהוא פשוט – ככה הוא טעים. ושם, בינואר 2022, זה היכה בי – יש אינפלציה. "לא הייתה לי ברירה" אמר לי מזרחי, ככה בחצי התנצלות על זה שהוא מעלה את המחיר של מנת הפלאפל אחרי 9 שנים. "הכל עולה" הוא מסביר לי "הירקות לסלט, השמן. אפילו הפיתות". לא רק שהבנתי אותו, גם הצדקתי את המהלך שהיה מתבקש בעיני. לי זה ברור שאם עלות חומרי הגלם מזנקת, אז במוקדם או במאוחר, גם המחיר של המוצר הסופי יעלה.
בדיוק אותו העיקרון שפועל בדוכן הפלאפל, עובד גם בתחום הנדל"ן למגורים. הקרקע היא חומר הגלם המשמעותי ביותר של יזמי הנדל"ן. יותר מהמלט, יותר מהברזל, יותר מהמימון. עד שנת 2022 – מחירי הקרקעות למגורים טיפסו בהתמדה, ומחירי הדירות עלו ביחד איתם. בשנת 2022 המגמה התהפכה. ההאטה בקצב הצמיחה, האוויר החם שיוצא מההיי-טקס, ובעיקר, בעיקר, העלייה בריבית – כל אלו הביאו לכך, שיזמי הנדל"ן הפסיקו להסתער על הקרקעות במכרזים של רשות מקרקעי ישראל, והמחיר שלהם (של הקרקעות) התחיל לרדת.
השאלה המתבקשת הראשונה שעולה היא האם ניתן היה להבחין בבועה במחירי הקרקעות? האם בזמן אמת (לא בחוכמה שבדיעבד) אפשר היה להצביע על כשל בתמחור? בואו תשמעו מה אמר לי יעקב אטרקצ'י (בעל השליטה והמנכ"ל של חברת אאורה) בשיחה לצורך ניתוח שפורסם בכלכליסט בסוף 2021, ותחליטו בעצמכם:
"בחצי השנה האחרונה העלייה במחירי הקרקע – אני לא זוכר דבר כזה, ואני מוותיקי הענף. במכרזים של רמ"י כל המספרים נגמרים פי 2 ופי 3 מהערכת השמאי. מי שזוכה במכרזים צופה מעכשיו עלייה של 20%, עליית מחירים דרמטית, אחרת הוא מפסיד. הבנקים גם מממנים את זה ומעלים את אחוז המימון. פעם היו בודקים את איכות הפרויקט והיזם. היום לא משנה באיזה מספר אתה זוכה במכרזים, הבנקים וחברות הביטוח נותנים לך 85%-90%"
הכתובת הייתה על הקיר.
אבל… לא כולם קראו אותה.
השאלה המתבקשת השנייה שעולה עכשיו היא כזאת: אם העלייה במחיר חומר הגלם (הקרקע) הביאה לעליה במחירי הדירות, האם הירידה במחירי הקרקעות, תביא בהכרח גם לירידה בשווי הדירות למגורים? מדד המחירים לצרכן לחודש מרץ, המדד שהתפרסם בשבוע שעבר, מצביע על ירידה של שתי עשריות האחוז במחירי הדירות. ירידה ראשונה מאז 2020. לכאורה מדובר בבשורה, אלא שזאת לא יותר מנחמת עניים. זה שהמחיר של הדירות ירד, לא משנה את העובדה שהעלות שלהן (של הדירות) עלתה. הרי עבור רוכשי הדירות עלות הדירה מורכבת גם מהמחיר שלה (מהסכום שנקבע בהסכם הרכישה עם היזם), וגם מעלויות המימון (מהריבית שרוכשי הדירות משלמים על המשכנתאות לבנקים). בשלב הזה, הירידה במחירי הדירות זניחה, והיא מקזזת רק חלק קטן מאוד מעלויות המשכנתא שזינקו. בינתיים, מחירי הדירות יורדים בעצלתיים, בעוד שהקרקעות, חומר הגלם של יזמי הנדל"ן – המחיר שלהם צונח.
מה קרה בתחילת 2022 שהביא לשינוי המגמה במחירי הקרקעות? התשובה פשוטה: בדיוק לפני שנה (בחודש אפריל) הריבית במשק עלתה לראשונה, אחרי שבע שנים שבהן היא גירדה את הרצפה, אלו היו, "שבע השנים הטובות" של יזמי הנדל"ן. התקופה הזאת מגיעה לסיומה עם רצף של תשע העלאות ריבית, שהאחרונה שבהן התרחשה בתחילת החודש, והביאה את הריבית במשק (זאת שעמדה רק לפני שנה על 0.1%) – לרמה של 4.5%.
כן מאזינות ומאזינים יקרים, ולפעמים החגיגה נגמרת. זה לא בהכרח אומר "כיבוי אורות", אבל המוסיקה, אם לא שמתם לב, נפסקה. חברות שהשכילו ללחוץ על דוושת הבלמים כבר לפני שנתיים, נמצאות היום בחוף מבטחים, ולכל הפחות בסמוך אליו. לעומתן, חברות שבשנים האחרונות לחצו דווקא על דוושת הגז (כמו שיכון ובינוי, ריט אזורים וחנן מור שנדבר עליהן בהמשך הפרק) הן נמצאות עכשיו בעין הסערה.
קחו לדוגמא את במקרה של שיכון ובינוי שתי חברות הדירוג, מעלות לפני חודשיים ומידרוג ממש השבוע, הורידו את תחזית הדירוג של שיכון ובינוי מיציבה לשלילית. הסיבה: עלייה בסיכון האשראי של החברה לאור העלייה בחוב הפיננסי. חוב שעלה בעיקר לצורך רכישת קרקעות למגורים בהיקפים משמעותיים. רכישת הקרקעות, בעיקר בשדה דב ובלוד, הגדילה את החוב הפיננסי ברוטו של שיכון ובינוי, ל- 15 מיליארד שקל בסוף 2022, לעומת 11 מיליארד שקל שנה קודם לכן. בדוח הדירוג שפורסם השבוע נכתב ש: "המדיניות הפיננסית של החברה מושפעת לשלילה מתיאבון עסקי גבוה ורכישות ממונפות שהפגינה החברה בשנה האחרונה".
כדי להתמודד עם החוב העצום שהיא צברה, שיכון ובינוי פועלת היום ליישום תוכנית מימושים נרחבת, תוכנית שכוללת מגעים להכנסת שותפים לַפרויקט בשדה דב, מכירת האחזקה בֶזכיין כביש האגרה בטקסס, מימוש חלקה במתקן ההתפלה בחדרה, ועוד… גם בעלי המניות של שיכון ובינוי נקראו לדגל, והם נכנסו מתחת לאלונקה. בשני גיוסי ההון שבוצעו במחצית השנייה של 2022, בעלי המניות הזרימו לחברה 540 מיליון שקל. בינתיים, ב-12 החודשים האחרונים, המניה של שיכון ובינוי כבר הספיקה לצנוח ב-62%. תשואת חסר לעומת מדד ת"א-35, שבאותה תקופה ירד ב-15%.
חברה נוספת שספגה מכה בעקבות רכישת קרקעות במחיר מפולפל היא ריט אזורים ריט אזורים רכשה לפני שנה וחצי שתי קרקעות לבניה למגורים, שהשווי שלהן הסתכם ב־688 מיליון שקלים. לפי הערכת שמאי עדכנית,נכון להיום השווי של שתי הקרקעות מסתכם ב־457 מיליון שקל בלבד. ירידה של 231 מיליון שקל. מחיקה של שליש משווי הקרקעות.
בדוח השמאות שצורף לדוחות של ריט אזורים, עלתה נימה מסוימת של ביקורת ביחס לשווים שבהם חברות רכשו קרקעות בשנים האחרונות. נטען שם כי "הנחות היסוד שהובאו בחשבון ע"י חברות שונות, ברכישת קרקעות לאחר היציאה ממשבר הקורונה, היו אופטימיות מדי, וגרמו לכשל שוק" בדרך כלל, שינוי בשווי של נדל"ן להשקעה מתחיל ומסתיים "על הנייר". שיערוך לכשעצמו (אתם יודעים), הוא אירוע שלא כרוך בתזרים מזומנים. אלא מה? במקרה של ריט אזורים הפחתת השווי גוררת (מעבר להפסד שנרשם בדו"ח) גם לפגיעה בתזרים. הירידה בשווי הקרקעות כיווצה את שווי הביטחונות לבנקים שמימנו את הרכישה שלהן, וזה חייב את ריט אזורים לפרוע החודש 160 מיליון שקל מהחוב הבנקאי, מהחוב שניטל לצורך רכישת הקרקעות.
קבוצת חנן מור, היא דוגמא נוספת לחברה שהסתבכה, בסבך הקרקעות שנרכשו לאחרונה. חנן מור היא חברה שעד לפני שנה הייתה סיפור הצלחה מהאגדות (לא פחות). בתחילת 2007 חנן מור עוד היה יזם נדל"ן אלמוני מנס ציונה, והחברה שנושאת את שמו נסחרה בבורסה בשווי שוק של 60 מיליון שקלים בלבד. עשור וחצי לאחר מכן, ושווי השוק של החברה כבר זינק פי 20, וחצה את רף מיליארד השקלים. השגשוג במניה של חנן מור לווה בצמיחה במספר הפרויקטים, בפריחה בהכנסות, ובלבלוב ברווחים. זה היה "אביב הנדל"ן למגורים".
ואז הגיעה 2022. ב-15 החודשים האחרונים קבוצת חנן מור מחקה את רוב הערך שהיא יצרה ב-15 השנים שקדמו להם. מהשיא שנרשם בינואר 2022 ועד היום, המניה של החברה צנחה ב-84%. בשוק ההון (בדיוק כמו בענף הנדל"ן) קשה לבנות – קל להרוס. בקבוצת חנן מור זיהו את השינוי בשוק הנדל"ן למגורים באיחור. זה קרה אחרי שבמהלך 2021 החברה רכשה קרקעות בהיקפים עצומים: בבאר יעקב, רמת אפעל, וגולת הכותרת – הזכייה בַמכרז במתחם "שדה דב", בתמורה ל- 1.5 מיליארד שקל.
יזמי הנדל"ן נמצאים עכשיו במלכוד. הכוונה לייזמים שהסתערו על מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בשנתיים האחרונות. בעוד ששווי הקרקעות שלהם יורד, עלות הקרקעות שבבעלותם ממשיכה לעלות. לקבוצת חנן מור לדוגמא יש חוב לבנקים בהיקף של 2.1 מיליארד שקל. הלוואות שהריבית שלהן נגזרת כמרווח מסוים מריבית הפריים. המשמעות היא, שעליית הריבית מייקרת את עלות המימון על הקרקעות שכבר נרכשו.
המשקיעים בשוק ההון, אלו שקיבלו בהתלהבות את רכישת הקרקעות ב-2021, אלו שהזניקו את המניה של קבוצת חנן מור לשיא של כל הזמנים – התהפכו ביחד עם מגמת הריבית. אגרות החוב של החברה, שבסוף 2021 נסחרו בתשואה של 4.5%, נסחרות היום בתשואה של 14%. איך בקבוצת חנן מור מתכוונים להתמודד עם שירות החוב? לפי תזרים המזומנים החזוי, המקורות לשנת 2023 מבוססים בעיקר על תוכנית למימוש נכסים. תוכנית שלפי האקסל של החברה תניב תזרים בהיקף של 825 מיליון שקל.
בשוק הנדל"ן מחזור העסקים ארוך והגלגל מסתובב לאט. כדי להישאר על הגלגל, חנן מור נדרשת: לממש קרקעות שנרכשו במחירים גבוהים, ולהיפרד מנכסים מניבים שנצברו בעמל רב. כל זה קורה בעיתוי לא אופטימלי (בלשון המעטה) – בעיתוי שבו הרוח מכה בפנים, בשעה ששעון החול הולך ואוזל. זה לא הולך להיות טיול בפארק. בתרחיש שבו תוכנית המימושים של קבוצת חנן מור תעלה בתוהו, יהיה עליה לעבור לתוכנית ב' – גיוס הון משמעותי באמצעות הנפקת מניות. הנפקת מניות אחרי צניחה של יותר מ- 80% בשער המניה… זה מהלך שלא נראה טוב. אבל איך אמר אלון "האווירון" מזרחי? עדיף לחיות מכוער, מאשר למות יפה.
בנימה אופטימית זאת, אנחנו נפרדים.
אם אהבתם את הפרק, שתפו אותו עם החברים שלכם.
אני הייתי יניב רחימי, ואנחנו נשתמע בפרק הבא של העיתונליסט.
אין לראות באמור ייעוץ / שיווק השקעות או המלצה לפעול בניירות ערך. האמור הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. כל העושה פעולה על בסיס האמור עושה זאת על דעת עצמו. ליניב רחימי אין עניין אישי בניירות הערך המוזכרים.