תקציר:
ריט אזורים מדווחת על הפסד של 231 מיליון שקל כתוצאה מירידת ערך קרקעות.
ירידת הערך מלווה בפירעון מוקדם של הלוואות בנקאיות בסכום של 160 מיליון שקל.
האם ירידת ערך הקרקעות תביא בהמשך לירידה במחירי הדירות ובמחירי השכירות?
לחצו כאן וקבלו עדכונים למייל או לוואטסאפ על תכנים חדשים
האוויר החם יוצא משווי הקרקעות
הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב מצביעים על תופעה מעניינת:
נראה שהצרות בשוק הנדל"ן שמתרחשות מעבר לים לא קיבלו אשרת כניסה לישראל.
בעוד שחברות שמחזיקות בנכסים בחו"ל (אלוני חץ, גזית גלוב) סופגות שערוכים שליליים,
החברות שמחזיקות בנכסים בישראל (אמות, גב-ים) נהנות מעלייה בשווי הנדל"ן המניב שלהן.
אלא שהדוח שריט אזורים פרסמה השבוע חושף נקודת חולשה שלא פסחה על חברות הנדל"ן המקומיות –
בשנתיים האחרונות נרכשו קרקעות בתמחור אופטימי ובשווי מנופח, ועכשיו מגיע הרגע שבו האוויר החם משתחרר.
בשלהי 2021 ובתחילת 2022 ריט אזורים רכשה קרקעות בתמורה ל-657 מיליון שקל.
בשל היוון עלויות נוספות, השווי שלהן בסוף הרבעון השלישי הסתכם ב-688 מיליון שקל.
לפי הדוח התקופתי לשנת 2022 השווי העדכני של שתי הקרקעות מסתכם ב-457 מיליון שקל.
סך ירידת הערך מגיעה ל-231 מיליון שקל:
– ירידת ערך של 121 מיליון שקל מיוחסת לפרויקט נופי בן שמן
– ירידת ערך של 110 מיליון שקל מיוחסים לפרויקט הרובע הבינלאומי
ירידת ערך הקרקעות של ריט אזורים
(נתונים במיליוני שקלים)
שערוך תזרימי
שינוי בשווי נדל"ן להשקעה הוא אירוע שאינו כרוך בתזרים מזומנים.
ברור שכולנו נעדיף שערוך חיובי (עליית ערך) על פני שערוך שלילי (ירידת ערך).
אבל אם שמאי קבע ששווי הנדל"ן עלה (או ירד), זה לא מוסיף (ולא גורע) מקופת המזומנים של החברה.
המקרה של ריט אזורים הוא דוגמא למקרה שבו שערוך מוביל לאירוע נוסף שכן משפיע על תזרים המזומנים.
רכישת הקרקעות מומנה באמצעות הלוואות בנקאיות בהיקף של 516 מיליון שקל
במקור שתי ההלוואות מימנו 75%-80% משווי הקרקעות, והן נושאות ריבית משתנה של פריים בתוספת 0.2%-1.3%.
במסגרת תנאי ההלוואות נקבעו עילות לפירעון מיידי, לרבות במקרה שבו:
"אם לפי שיקול דעתו של התאגיד הבנקאי חל שיוי לרעה בשווי הבטוחות שנתנו להבטחת פירעון ההלוואה".
הירידה בשווי הקרקעות מכווצת את שווי הבטוחה לבנקים,
והביאה את ריט אזורים לפרוע 160 מיליון שקל מהחוב הבנקאי שניטל לצורך רכישת הקרקעות.
הקטנת החוב לבנקים מחזירה את היחס בין היקף החוב הבנקאי לשווי הזכויות בקרקעות ליחס ערב נטילת החוב.
הלוואות לרכישת הקרקעות
(נתונים במיליוני שקלים)
הירידה בשווי הקרקעות בדוחות של ריט אזורים לא מפתיעה את המשקיעים.
היא מגיעה אחרי שהמניה של החברה כבר איבדה 66% מערכה מהשיא שנרשם בפברואר 2022.
בשומות למקרקעין של ריט אזורים, שבוצעו על ידי ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', נטען:
"שוק המגורים בכלל ושוק הדיור להשכרה בפרט חווה בשנים האחרונות צמיחה גדולה, שהקצינה במיוחד בתקופה שלאחר היציאה ממשבר הקורונה, ואשר הואצה גם ע"י כניסת
שחקנים חדשים לתחום. הפועל היוצא מכך, שנצפה בשלב מסוים שכמעט ולא ניכר הבדל בין מחירי קרקעות למגורים בשוק החופשי לבין מחירי קרקעות לדיור להשכרה ארוכת טווח, כאשר סיטואציה כזאת לא סבירה ומעידה על כשל שוק, מאחר שפרויקט דיור להשכרה כולל מגבלות מהותיות שונות לעומת פרויקט מגורים רגיל בשוק החופשי… ניתן להסיק שהנחות היסוד בבסיס ההערכות שהובאו בחשבון ע"י חברות שונות ברכישת קרקעות לאחר היציאה ממשבר הקורונה היו אופטימיות מידי, ובכך גרמו לכשל השוק האמור".
דברים אלו נתמכים בצבר עסקאות לרכישת קרקעות שהיו בתקופה האחרונה, ומעסקת רכישה של נכס בנוי שנערכה לאחרונה.
בשמאות צוין שלאורך התקופה האחרונה יש ירידת מחירים משמעותית במחירי הקרקעות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח.
במתחם תל השומר דרום ברמת גן לדוגמא:
תוצאות מכרז שפורסמו באוגוסט 2021 משקפות תמורה ממוצעת של 2.17 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור כולל מע"מ ופיתוח,
בעוד שמרכז דומה באותו אזור שפורסם בדצמבר 2022 מצביע על תמורה של 1.12 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור כולל מע"מ ופיתוח.
שאלת המפתח:
עליית מחירי הקרקעות הייתה אחד הגורמים לעליית מחירי הדירות והשכירות.
האם הירידה במחירי הקרקעות תביא לירידה במחירי הדירות והשכירות?
לחצו כאן וקבלו עדכונים למייל או לוואטסאפ על תכנים חדשים
כל טוב
יניב רחימי
אין לראות באמור ייעוץ / שיווק השקעות או המלצה לפעול בניירות ערך. האמור הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. כל העושה פעולה על בסיס האמור עושה זאת על דעת עצמו. ליניב רחימי אין עניין אישי בניירות הערך המוזכרים.